物业服务合同(2)
物业服务合同（二）
委托方（一下简称甲方）：
受托方（一下简称乙方）：
根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对东岳海花园提供物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况
1、物业名称： ；
2、物业类型： ；
3、物业位置： ；
4、建筑面积： 。
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、共用绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、共用秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理；
9、接受业主委托，对业主的私有物业提供有偿服务。
第三条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。
1、综合管理服务
基本要求：
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）服务规范应符合《青岛市物业管理行业规范》要求。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
（7）按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金。
（8）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
（9）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
（10）对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。
管理处设置：
（1）小区内设置管理处，配备办公家具、电脑、打印机、电话等办公设施及办公用品。
（2）办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。
管理人员要求：
（1）小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有二年以上物业管理工作经历。
（2）物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗。
日常管理与服务：
（1）24小时受理业主或使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达90%以上。
（2）接受物业管理服务诉求，及时安排处理。
（3）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的75%。
（4）每年对业主或使用人进行一次满意情况测评，满意率70%以上，并对薄弱环节进行改进。
（5）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。
2、公共区域清洁卫生服务
（1）楼内共用楼道、门厅地面每日拖洗保洁二次；楼道内墙面保持无尘土、无污渍；门厅大门每日擦拭一次；楼梯扶手每三天清洁一次；楼道内玻璃每二月擦拭一次；天台、屋顶保持清洁、无垃圾；天花板、公共灯具每月除尘一次，目视无灰尘、无污迹；楼内公共设施、设备每周清洁一次，保持干净、无灰尘。雨蓬每半月清洁一次。
（2）按楼栋口设置垃圾收集点，每日早晚清运二次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清洁。
（3）电梯轿厢、电梯门壁、地面每日擦拭、清扫一次；灯饰及轿箱顶部每月清洁一次。
（4）公共场所、道路、绿地、车库每日清扫二次，保持地面、绿地、车库无垃圾，无卫生死角，目视地面干净；随时清除小区主要道路积水、积雪；车库场地无渗漏、无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放；及时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。
（5）公共灯具、宣传栏、健身娱乐设施、景观小品等每半月清理、擦拭一次，擦拭后无污迹。
（6）垃圾箱（筒 ）每日擦拭清洁一次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾；每月冲刷一次垃圾桶，无污迹。
（7）根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，并组织实施，每年至少进行二次。
3、公共区域秩序维护服务
人员要求：
（1）配备专职保安人员，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。
（2）能熟练使用各类消防、技防器械和设备。
（3）佩带统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。
（4）配置对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
门岗：
（1）封闭小区。各出入口24小时值班看守，主出入口每日7：00—18：00立岗值勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。
（2）外来人员进入小区进行登记。
（3）对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。
（4）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。
巡逻岗：
（1）保安人员按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下室）有重点巡查要求，并有巡查记录。
（2）遇到突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门。
（3）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场，采取相应措施。
技防设施和救助（监控岗）：
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，24小时开通，并有专人值守。
（2）控制中心接到报警信号后，保安人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求。
（3）应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于一次的应急预案演习。
车辆管理：
（1）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。
4、公共区域绿化日常养护服务
（1）有专业人员实施绿化养护管理，绿化覆盖率符合规划要求。
（2）对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
（3）定期清除绿地杂草、杂物。
（4）预防花草、树木病虫害。
5、共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务
共用部位：
（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护。
（2）每年一次对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时并告知相关业主、使用人。及时编制维修计划或专项维修资金使用计划。
（3）每月一次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门窗关闭正常。做好相关巡查记录。
（4）墙体表层无明显剥落，如有缺损，及时修补。
（5）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每半年检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查一次，发现异常及时做出清掏计划。
（6）按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或相关部门。
（7）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关部门。
（8） 组团、栋、单元（门）户有明显标志。
（9）危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
排水系统：
（1）每天二次检查污水泵、提升泵，排出泵，每季一次润滑加油。
（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。
（3）控制柜电器性能完好，运作正常。
（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符
合要求。
公共照明：
（1）公共灯具：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。
（2）公共电气柜：每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
消防系统：
消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。
（2）消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
（3）每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
（4）按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
（5）消防通道畅通。
避雷系统：
每年二次维护保养避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。
弱电系统：
（1）楼宇对讲系统（可视）每月定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常。
（2）周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。
供水系统：直接增压式
（1）每周对供水设备检查三次以上。每季对水泵润滑点加油，不定期对水泵房、管道等进行防锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。
（2）每年定期不少于二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。
（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。
（4）水箱，蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。
升降系统：
（1）保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。
（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。
（3）电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
（4）电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。
水景（动力）：
（1）每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。
（2）重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。
第四条 乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量承诺。